*Aggiornato a luglio 2026.*
La sanatoria paesaggistica ai sensi dell’art. 167 del Codice dei Beni Culturali è la procedura che consente di regolarizzare, a posteriori, determinati interventi edilizi realizzati senza autorizzazione in aree soggette a vincolo paesaggistico. È fondamentale chiarire subito un punto: non si tratta di un “condono” generalizzato, ma di un percorso a condizioni molto rigide, applicabile solo a specifiche tipologie di abusi.
Comprendere i limiti tassativi della sanatoria paesaggistica ex art. 167 è il primo passo per valutare le reali possibilità di regolarizzazione di un’opera e per evitare di intraprendere iter destinati al fallimento.
Cos’è l’Accertamento di Compatibilità Paesaggistica?
Più che di “sanatoria”, la legge parla di accertamento di compatibilità paesaggistica. Mentre una sanatoria edilizia ordinaria richiede la “doppia conformità” (l’opera deve essere conforme alle norme sia al momento dell’abuso che della richiesta), la procedura dell’art. 167 è diversa.
Essa consiste in un giudizio che l’autorità competente esprime sulla compatibilità di un’opera, già realizzata, con i valori paesaggistici tutelati. In pratica, si valuta se l’abuso, pur essendo tale, ha compromesso in modo irreversibile il paesaggio. Se non lo ha fatto, e se rientra in casi specifici, può essere “perdonato” attraverso il pagamento di una sanzione pecuniaria.
Quando è Possibile la Sanatoria Paesaggistica? I Limiti Tassativi dell’Art. 167
L’articolo 167 del Codice dei Beni Culturali (D.Lgs. 42/2004) è molto chiaro nel distinguere gli abusi sanabili da quelli insanabili.
Interventi Sanabili (Comma 4)
La compatibilità paesaggistica può essere richiesta esclusivamente per:
1. Lavori che non hanno creato superfici utili o volumi, o che non hanno aumentato quelli legittimamente realizzati. 2. L’impiego di materiali in difformità dall’autorizzazione paesaggistica rilasciata. 3. Lavori qualificabili come manutenzione ordinaria o straordinaria secondo il Testo Unico dell’Edilizia.
Esempi concreti sono la tinteggiatura di un colore diverso da quello autorizzato, la modifica di una pavimentazione esterna con materiale differente o piccoli interventi che non hanno alterato la sagoma dell’edificio.
Interventi esclusi dall’art. 167
Per tutti gli altri interventi l’accertamento di compatibilità dell’art. 167 non è praticabile. In particolare, non può essere richiesto ai sensi dell’art. 167 per opere che abbiano comportato:
- Creazione di nuova volumetria o di nuove superfici (es. un ampliamento, una veranda chiusa, un nuovo edificio, una tettoia che crea volume).
- Modifiche sostanziali all’aspetto esteriore degli edifici.
Per questi abusi “maggiori” la conseguenza ordinaria è la rimessione in pristino, ovvero la demolizione dell’opera e il ripristino dello stato dei luoghi. Esiste però una seconda strada, distinta dall’art. 167 e introdotta nel 2024: l’art. 36-bis del D.P.R. 380/2001, che riguarda le opere in parziale difformità o variazione essenziale rispetto a un titolo esistente. La approfondiamo più avanti.
L’Iter per la Richiesta di Compatibilità Paesaggistica
1. Presentazione dell’Istanza: Il proprietario presenta un’istanza all’autorità competente (Comune o Regione) per l’accertamento della compatibilità. 2. Parere Vincolante della Soprintendenza: L’autorità trasmette la richiesta alla Soprintendenza, che deve esprimere un parere vincolante entro 90 giorni. 3. Valutazione e Sanzione: Se il parere è favorevole, l’autorità valuta il danno arrecato e determina una sanzione pecuniaria. La sanzione è pari alla maggiore somma tra il danno arrecato e il profitto conseguito con l’abuso. 4. Regolarizzazione: versata la somma, l’intervento è regolarizzato sul piano paesaggistico. Sul fronte penale, però, l’effetto non discende dal pagamento: è l’accertamento positivo di compatibilità, nelle ipotesi del comma 4, a rendere inapplicabile la sanzione dell’art. 181, comma 1.
Perché la Gestione di una Sanatoria Paesaggistica Richiede Massima Competenza
La linea di demarcazione tra un abuso “minore” sanabile e uno “maggiore” insanabile è spesso sottile e soggetta a interpretazioni tecniche. Tentare una sanatoria paesaggistica ex art. 167 senza una valutazione preliminare esperta può portare a un rigetto certo e all’auto-denuncia di un abuso altrimenti non noto alle autorità.
Un team di architetti e ingegneri specializzati è in grado di:
- Classificare correttamente l’abuso e valutare le reali probabilità di successo dell’istanza.
- Redigere la documentazione tecnica necessaria per dimostrare la compatibilità dell’opera.
- Gestire l’interlocuzione con gli enti per sostenere la pratica.
Affrontare questa procedura complessa con una guida esperta è l’unico modo per navigare i rischi e, dove possibile, trovare una soluzione che regolarizzi l’immobile.
Art. 167 e art. 36-bis: due strade diverse per l’opera già realizzata
Il perimetro dell’articolo 167 è tassativo: fuori dalle tre ipotesi del comma 4 l’amministrazione non ha margine di apprezzamento. Dal 2024, però, il quadro si è articolato. L’articolo 36-bis del D.P.R. 380/2001, introdotto dal decreto legge 69/2024 convertito dalla legge 105/2024, disciplina l’accertamento di conformità per le opere in parziale difformità dal permesso di costruire o realizzate in assenza o difformità dalla SCIA, e per le variazioni essenziali.
La differenza che conta è nel comma 4. Per gli immobili vincolati l’art. 36-bis prevede una valutazione di compatibilità paesaggistica successiva ai lavori, con parere vincolante del soprintendente, anche quando i lavori hanno determinato la creazione di superfici utili o volumi, o l’aumento di quelli legittimamente realizzati: esattamente la fattispecie che l’art. 167, comma 4, lettera a) esclude in radice. È una deroga espressa, e spiega perché oggi non si può più dire che quelle opere siano semplicemente insanabili.
Non è però una liberalizzazione, e conviene essere precisi sul perché. L’art. 36-bis opera solo dentro un procedimento di sanatoria edilizia che presuppone un titolo esistente: chi ha costruito in totale assenza di titolo, o in totale difformità, resta fuori da entrambe le porte. E il parere della Soprintendenza resta vincolante, come ha chiarito il Ministero della cultura nella circolare esplicativa del 4 aprile 2025 n. 19, che ricostruisce il coordinamento tra le due norme e precisa che l’art. 36-bis non deroga ai principi di tutela del Codice.
Il primo lavoro del tecnico non è compilare la domanda: è stabilire su quale delle due strade si trova l’opera. Sbagliare inquadramento significa costruire una pratica destinata al rigetto.
| Profilo | Art. 167 D.Lgs. 42/2004 | Art. 36-bis D.P.R. 380/2001 |
|---|---|---|
| Ambito | Violazione dell’autorizzazione paesaggistica in sé | Sanatoria edilizia di parziale difformità e variazioni essenziali, su immobile vincolato |
| Creazione di superfici utili o volumi | Esclude l’accertamento (c. 4, lett. a) | Ammessa la valutazione di compatibilità anche in questi casi (c. 4), purché si tratti di parziale difformità o variazione essenziale |
| Presupposto | Nessun titolo richiesto a monte | Necessario un titolo esistente: totale assenza di titolo o totale difformità restano fuori |
| Parere della Soprintendenza | Vincolante, entro 90 giorni | Vincolante, entro 90 giorni |
| Decorso dei termini | Nessun silenzio-assenso | Silenzio-assenso previsto dal comma 4 |
| Esito negativo | Sanzione demolitoria del comma 1 | Si applica la sanzione demolitoria dell’art. 167, comma 1 |
Un errore ricorrente è confondere questo percorso con le procedure autorizzative per lavori non ancora eseguiti: la procedura ordinaria e quella semplificata presuppongono un progetto da autorizzare, mentre qui l’opera esiste già e va valutata per quello che è.
La relazione paesaggistica in sanatoria: cosa cambia
La relazione paesaggistica è il documento su cui si gioca l’esito dell’accertamento. Nella versione ordinaria descrive un intervento futuro e ne dimostra la compatibilità; nella versione in sanatoria descrive un intervento già eseguito e deve fare due cose in più: ricostruire lo stato dei luoghi precedente all’opera e dimostrare che quanto realizzato non ha compromesso in modo irreversibile i valori tutelati.
Cambia quindi l’onere probatorio, non l’impianto: la struttura e i contenuti restano quelli della relazione paesaggistica allegata alle istanze ordinarie. La differenza operativa è che la documentazione deve coprire anche il “prima” — rilievi, aerofotogrammetrie, immagini storiche, elaborati depositati in passato. Dove la ricostruzione dello stato ante operam è debole, l’istruttoria si blocca.
| Sezione | Cosa deve dimostrare |
|---|---|
| Inquadramento del vincolo | Quale tutela grava sull’area e quale autorità la gestisce |
| Stato dei luoghi ante operam | Com’era l’immobile prima dell’intervento, con prove documentali |
| Descrizione delle opere eseguite | Cosa è stato realizzato, con quali materiali e dimensioni |
| Inquadramento nell’art. 167, comma 4 | Perché l’opera rientra in una delle ipotesi ammesse |
| Valutazione di compatibilità | Effetti sui valori paesaggistici e loro reversibilità |
| Documentazione fotografica comparata | Confronto visivo tra situazione precedente e attuale |
| Perizia di stima | Elementi per quantificare danno arrecato e profitto conseguito |
Una relazione che descrive solo l’opera realizzata, senza ricostruire ciò che c’era prima, non mette la Soprintendenza in condizione di valutare: è il motivo più frequente di richiesta di integrazioni.
La perizia di stima merita attenzione perché non è un allegato formale: è l’elemento su cui l’amministrazione costruisce la quantificazione della somma dovuta, e una stima impostata male produce un importo che il proprietario si trova a contestare quando la pratica è ormai chiusa.
Chi presenta la domanda, quali termini valgono e come può finire
La legittimazione è ampia: il comma 5 dell’art. 167 attribuisce la facoltà di presentare la domanda al proprietario, al possessore o al detentore a qualsiasi titolo dell’immobile o dell’area. L’istanza va rivolta all’autorità preposta alla gestione del vincolo, che nella maggior parte dei casi è il Comune al quale la Regione ha delegato la funzione.
I tempi sono scanditi da due termini che la norma definisce perentori: l’autorità competente si pronuncia entro centottanta giorni e il parere vincolante della Soprintendenza va reso entro novanta giorni.
Gli esiti possibili sono due. Se la compatibilità viene accertata, il trasgressore è tenuto al pagamento di una somma pari al maggiore importo tra il danno arrecato e il profitto conseguito, determinato previa perizia di stima: è una somma dovuta in ogni caso, non una multa negoziabile, e non trasforma l’opera in un intervento autorizzato ex ante. Se la compatibilità viene negata, torna applicabile la sanzione demolitoria del comma 1.
Sul piano penale l’esecuzione di lavori su beni paesaggistici senza autorizzazione o in difformità è punita dall’art. 181 del Codice, che richiama le pene dell’art. 44, lettera c), del D.P.R. 380/2001. Lo stesso art. 181 prevede, al comma 1-ter, che la sanzione del comma 1 non si applichi nelle ipotesi disciplinate dal comma 1-quater, cioè quelle per cui è ammesso l’accertamento di compatibilità dell’art. 167, comma 4; il comma 1-quinquies contempla invece l’estinzione del reato in caso di rimessione in pristino a spese del trasgressore prima che sia disposta d’ufficio. Attenzione a non estendere automaticamente questo effetto al percorso dell’art. 36-bis: lì il profilo penale segue un binario proprio e va valutato caso per caso con il legale.
Il pagamento della somma non “condona” l’abuso: chiude una vicenda amministrativa, non riscrive la storia edilizia dell’immobile.
Domande frequenti sulla sanatoria paesaggistica
La sanatoria paesaggistica è un condono?
No. Il condono è una misura straordinaria e temporanea disposta per legge, mentre l’accertamento di compatibilità dell’art. 167 è una procedura ordinaria e permanente, applicabile solo alle ipotesi tassative del comma 4. Non sana qualunque abuso e non rende l’opera legittima come se fosse stata autorizzata prima dei lavori.
Si può sanare una veranda o un ampliamento in zona vincolata?
Con l’art. 167 no: se l’opera ha creato superfici utili o volumi, quella strada è preclusa. Va però verificato se il caso rientra nell’art. 36-bis del D.P.R. 380/2001, che per le opere in parziale difformità o variazione essenziale rispetto a un titolo esistente ammette la valutazione di compatibilità anche in presenza di nuove superfici o volumi, con parere vincolante del soprintendente.
Quanto tempo richiede l’accertamento di compatibilità paesaggistica?
La norma fissa termini perentori: novanta giorni per il parere vincolante della Soprintendenza e centottanta giorni per la pronuncia dell’autorità competente. Nella pratica la durata effettiva dipende anche dalle richieste di integrazione documentale, che si evitano depositando una relazione completa fin dall’inizio.
Quanto si paga se la compatibilità viene accertata?
Non esiste un importo fisso, né un minimo o un massimo di legge. La somma è pari al maggiore valore tra il danno arrecato al bene tutelato e il profitto conseguito con la trasgressione, ed è determinata previa perizia di stima. La qualità della perizia allegata incide direttamente sull’importo che l’ente andrà a quantificare.
