Quando si progetta un intervento in un’area soggetta a vincolo, la domanda fondamentale è una: la pratica richiederà un’autorizzazione paesaggistica semplificata o ordinaria? La scelta non è discrezionale, ma dipende dalla natura e dalla portata dei lavori. Comprendere questa differenza è il primo passo per pianificare correttamente tempi, costi e strategie di un progetto.
Capire se un intervento rientra nella procedura semplificata o in quella ordinaria è una delle analisi più importanti che un team di architetti e ingegneri specializzati deve compiere.
Questa guida analizza nel dettaglio i due iter, spiegando quando si applicano e cosa comportano, per fornire un quadro chiaro a proprietari e investitori.
La Procedura Paesaggistica Semplificata: Interventi di Lieve Entità (D.P.R. 31/2017)
La procedura paesaggistica semplificata è stata introdotta per snellire l’iter autorizzativo di una serie di interventi considerati di “lieve entità”, ovvero con un impatto minore sul paesaggio. La normativa di riferimento è il D.P.R. 31/2017, che contiene un elenco preciso dei lavori ammessi a questo percorso accelerato.
Quando si Applica l’Autorizzazione Semplificata?
Si applica esclusivamente agli interventi elencati nell’Allegato B del D.P.R. 31/2017. Alcuni degli esempi più comuni includono:
- Incrementi di volume non superiori al 10% della volumetria della costruzione originaria e comunque non superiori a 100 mc.
- Realizzazione o modifica di aperture esterne.
- Realizzazione di tettoie, porticati, e altre strutture pertinenziali di dimensioni contenute.
- Modifica di recinzioni, muri di cinta e cancellate.
Per i pannelli solari, termici e fotovoltaici, la semplificata è solo uno dei regimi possibili. La voce B.8 dell’Allegato B la prevede in due casi: per i pannelli a servizio di singoli edifici, integrati nella copertura o aderenti alla falda, sugli edifici tutelati dall’art. 136, comma 1, lettere b) e c), del Codice dei beni culturali e del paesaggio (D.Lgs. 42/2004); e per quelli posti su coperture piane visibili dagli spazi pubblici. La voce A.6 dell’Allegato A esclude invece dall’autorizzazione i pannelli su coperture piane non visibili dagli spazi pubblici e quelli integrati o aderenti alla falda fuori da quelle aree.
A queste voci si è aggiunto il decreto sugli impianti a fonti rinnovabili: l’art. 7 del D.Lgs. 190/2024, modificato dal D.Lgs. 178/2025, prevede, a seconda dei casi, la procedura abilitativa semplificata, un’autorizzazione con termini propri (30 giorni, con parere vincolante della Soprintendenza entro 20) oppure nessuna autorizzazione paesaggistica. Il regime dipende dal tipo di vincolo, dalla copertura e dalla visibilità dell’impianto: va verificato sul caso concreto, prima di ordinare i pannelli.
Iter e Tempistiche: il Vantaggio dei 60 Giorni
Il grande vantaggio della procedura semplificata sono i tempi certi. L’iter si deve concludere, per legge, entro un termine massimo di 60 giorni dalla presentazione dell’istanza. Il parere della Soprintendenza deve essere espresso entro 20 giorni. Questo permette una pianificazione molto più rapida ed efficiente del cantiere.
La Procedura Paesaggistica Ordinaria: la Regola Generale
La procedura paesaggistica ordinaria rappresenta l’iter standard per tutti gli interventi che, per la loro complessità e il loro impatto sul paesaggio, non rientrano nell’elenco della procedura semplificata.
Quando si Applica l’Autorizzazione Ordinaria?
Si applica per esclusione: se un intervento non è espressamente previsto dall’Allegato B della semplificata e non è fra quelli che l’Allegato A esclude dall’autorizzazione, ricade automaticamente nella procedura ordinaria. Questo vale per:
- Nuove costruzioni.
- Interventi che comportano un’alterazione sostanziale della morfologia del terreno.
- Progetti di grande entità e impatto (es. grandi ampliamenti, infrastrutture).
Il doppio vincolo, paesaggistico e storico-artistico, non basta da solo a portare la pratica in ordinaria. Se l’intervento è fra quelli dell’Allegato B si presenta un’unica istanza e la Soprintendenza si pronuncia con un solo atto su entrambe le tutele (art. 16 del D.P.R. 31/2017).
Iter e Tempistiche: un Percorso Più Complesso
L’iter ordinario è significativamente più lungo. La Soprintendenza ha a disposizione 45 giorni per esprimere il proprio parere vincolante, a cui si aggiungono i tempi tecnici del Comune per l’istruttoria e il rilascio del provvedimento finale.
Nel dettaglio, l’art. 146 del Codice assegna 40 giorni all’amministrazione per l’istruttoria e la trasmissione degli atti (comma 7), i 45 giorni alla Soprintendenza per il parere e altri 20 all’amministrazione per il provvedimento (comma 8): in tutto 105 giorni di termini di legge. Le richieste di integrazione possono allungare il percorso.
Semplificata vs Ordinaria: Tabella di Confronto
| Caratteristica | Autorizzazione Paesaggistica Semplificata | Autorizzazione Paesaggistica Ordinaria |
|---|---|---|
| Quando si applica | Solo per interventi di lieve entità (Elenco Allegato B, D.P.R. 31/2017) | Per tutti gli altri interventi non inclusi nella semplificata |
| Esempi chiave | Piccole tettoie, modifica di prospetti, alcuni casi di pannelli solari (voce B.8) | Nuove costruzioni, grandi ampliamenti |
| Termini di legge | 60 giorni (art. 10 D.P.R. 31/2017) | 105 giorni (40 + 45 + 20, art. 146 commi 7 e 8) |
| Complessità | Minore. Documentazione e iter snelliti. | Maggiore. Richiede elaborati progettuali più approfonditi. |
Tempi dell’autorizzazione paesaggistica semplificata: i 60 giorni passo per passo
I sessanta giorni del procedimento semplificato (art. 10 del DPR 31/2017) si capiscono meglio scomponendoli nelle fasi previste dall’art. 11. Entro venti giorni dal ricevimento dell’istanza l’amministrazione procedente, di norma il Comune tramite lo Sportello unico, verifica la documentazione e, se la valutazione è positiva, trasmette alla Soprintendenza la proposta motivata di accoglimento; in questa fase può chiedere in un’unica soluzione eventuali integrazioni, che sospendono i termini fino al deposito. La Soprintendenza dispone quindi di venti giorni per il parere vincolante e, una volta acquisito, l’amministrazione adotta il provvedimento nei dieci giorni successivi.
| Fase del procedimento | Chi agisce | Termine |
|---|---|---|
| Istruttoria e proposta di accoglimento | Amministrazione procedente (Comune/SUE) | entro 20 giorni dall’istanza |
| Parere vincolante | Soprintendenza | entro 20 giorni dalla proposta |
| Adozione del provvedimento finale | Amministrazione procedente | entro i 10 giorni successivi |
| Conclusione del procedimento | — | 60 giorni complessivi |
Il rispetto dei sessanta giorni dipende soprattutto dalla completezza della pratica: la causa più frequente di slittamento è una documentazione incompleta, che fa scattare la richiesta di integrazioni e sospende i termini. Per questo la relazione paesaggistica va impostata con cura fin dalla prima presentazione. Se la Soprintendenza lascia decorrere i termini senza pronunciarsi opera il silenzio-assenso tra amministrazioni previsto dall’art. 17-bis della legge 241/1990, che consente all’amministrazione procedente di concludere comunque il procedimento.
Domande frequenti sull’autorizzazione paesaggistica semplificata
Quanto dura l’autorizzazione paesaggistica semplificata?
Il procedimento si chiude entro sessanta giorni dal ricevimento della domanda: venti giorni per l’istruttoria e la proposta dell’amministrazione, venti per il parere della Soprintendenza e i dieci giorni successivi per il provvedimento finale.
Cosa succede se la Soprintendenza non risponde nei termini?
Se il parere non viene reso nei venti giorni previsti si forma il silenzio-assenso ai sensi dell’art. 17-bis della legge 241/1990 e l’amministrazione procedente conclude comunque il procedimento.
Quanto è valida l’autorizzazione paesaggistica una volta rilasciata?
L’autorizzazione paesaggistica è efficace per cinque anni (art. 146, comma 4, del D.Lgs. 42/2004). Scaduto il quinquennio, l’esecuzione dei lavori non ancora iniziati richiede una nuova autorizzazione; i lavori già avviati nel periodo di validità possono essere conclusi entro l’anno successivo alla scadenza. Il termine vale anche per il titolo rilasciato in forma semplificata.
Conviene presentare la semplificata o l’ordinaria?
Non è una scelta libera: la procedura dipende dalla classificazione dell’intervento secondo gli allegati del DPR 31/2017. Inquadrare male l’opera porta al rigetto dell’istanza e alla ripresentazione, vanificando il tempo risparmiato.
L’Importanza di una Corretta Classificazione: il Ruolo dello Specialista
La scelta tra procedura semplificata e ordinaria non è un mero dettaglio burocratico, ma una decisione strategica che condiziona l’intero sviluppo di un progetto. Classificare erroneamente un intervento, presentando in procedura semplificata un’opera che richiederebbe l’ordinaria, porta a un inevitabile diniego dell’istanza, con conseguenti ritardi procedurali e un aumento dei costi di sviluppo.
Per questa ragione, l’analisi preliminare condotta da un team di architetti e ingegneri specializzati assume un ruolo cruciale. Un approccio professionale non si limita alla compilazione della pratica, ma consiste nell’effettuare una valutazione tecnica approfondita, classificare correttamente l’intervento secondo la normativa vigente e preparare una documentazione ineccepibile.
Una corretta impostazione della pratica paesaggistica garantisce non solo la conformità normativa, ma anche l’ottimizzazione dei tempi e delle risorse, elementi fondamentali per il successo di qualsiasi operazione immobiliare in area vincolata.
Non sai se il tuo intervento va in semplificata o in ordinaria?
Nel primo confronto inquadriamo il vincolo, l’intervento e il procedimento che si applica. Poi, su incarico, lo studio imposta la pratica e ne segue l’iter con Comune e Soprintendenza. Richiedi una valutazione preliminare
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